O processo de desenvolvimento urbano é uma das atividades mais nobres do mercado imobiliário. É a transformação do pasto em lotes, das fazendas em bairros, remodelação do solo rural para fins urbanos como ruas, praças e terrenos que futuramente sustentarão construções.
Exatamente por ser responsável por toda a urbanização, desenvolvimento e ampliação de bairros, os loteamentos requerem muito mais atenção e cumprimento das exigências em comparação aos outros tipos de empreendimentos, o que gera bastante dúvida em relação a como lotear terrenos.
Este artigo procura sanar as dúvidas mais básicas de quem está procurando saber sobre o processo de loteamento. Se você gostaria de entender como funciona o processo de urbanização e como lotear área rural, continue lendo este artigo!
Assuntos que serão tratados aqui:
· Escolha do terreno
· Como aprovar um loteamento
· Início das construções
· Pós-venda
Escolhendo seu terreno
Todo o cuidado começa nessa etapa, a localização deve ser selecionada de acordo com o tipo de público que você pretende atingir. É importante levar em consideração a tendência de crescimento da região, ficando atento a dados fornecidos pelo IBGE e da prefeitura local. Seu loteamento também pode ser de acesso controlado, similar a um condomínio fechado com serviços de portaria, espaços de lazer, clube privativo, etc.
Com o terreno escolhido, é necessário realizar uma análise completa do lote e um levantamento da situação econômica e jurídica dos proprietários e da área. Como a maior parte do terreno disponível para loteamento está em áreas rurais, o proprietário terá um trabalho para transformar toda essa área rural em urbana.
Além disso segue pontos importantes a ser levado em consideração:
Topografia do terreno – Se o terreno for muito acidentado você irá ter que gastar muito com terraplanagem e se ele for muito plano sem inclinação nenhuma, você terá que ter galerias pluviais muito profundas, pois terá que fazer uma inclinação, já que o terreno é muito plano, portanto nos 2 extremos o seu custo de obra irá aumentar consideravelmente. Outro ponto importante antes de escolher seu terreno é fazer uma sondagem de solo para garantir que é possível fazer as galerias de drenagem e as redes de água e esgoto.
APP – Deve-se analisar muito bem a questão de lagos, córregos, nascentes, pois você perderá muita área de acordo com cada situação, já que você terá que respeitar os recuos da legislação ambiental.
Doações e exigências das Prefeituras – Aqui você deverá analisar a legislação do município que você irá fazer o loteamento, pois cada prefeitura tem uma legislação específica para largura mínimas de ruas, % de doações de áreas institucionais, exigências de se fazer creches, escolas e praças, enfim tem que se fazer uma análise minuciosa da legislação municipal de fração de solo.
Análise de concorrência – Também é essencial que se analise os loteamentos que ainda possuem estoque para venda e os loteamentos que estão aprovados, e os valores que eles estão sendo vendidos, o ideal é contratar uma empresa de pesquisa para analisar está concorrência x potencial da cidade.
Como aprovar um loteamento
Antes de começar a estudar a área que será loteada, é primordial que esteja com sua documentação impecável, isto é: o atual proprietário deve apresentar todas as certidões referentes ao imóvel (certidão vintenária do imóvel, Certidão Negativa do ITR da Receita Federal, C.C.I.R) e todas as certidões referentes aos proprietários do imóvel (Certidão do Distribuidor Civil Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho, Certidão do Cartório de Protesto, Certidão Negativa Conjunta, ou Positiva com Efeitos de Negativa, de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa Da União).
Muitos dos processos burocráticos podem ser resolvidos com a ajuda de uma incorporadora, que seja relevante no mercado imobiliário.
Aprovação municipal
Ela é dividida em 4 etapas:
Viabilidade técnica: essencial fazer um levantamento topográfico cadastral para checar tudo que pode interferir diretamente no projeto urbanístico do loteamento; reservas legais, falhas geológicas, barrancos, relevo, linha de transmissão de energia, divisas, entre outros. Depois desse levantamento, pode ser feito um esboço de um possível traçado com ruas e quadras para confirmar a viabilidade financeira do projeto.
Pedido de Diretrizes: esse pedido é feito para prefeitura, na companhia de água e esgoto, na companhia de energia, todos eles irão indicar aspectos técnicos que devem ser respeitados para elaboração do seu projeto.
Elaboração dos projetos: aqui é quando o projeto irá começar. O conhecimento técnico e de legislações é fundamental, pois no Brasil temos a lei do parcelamento do solo urbano, lei nº 6766 de 19/12/79 que explica aspectos relevantes sobre todo o processo, desde o projeto até o registro e vendas. Os projetos mínimos determinados por essa lei:
- Projeto Urbanístico;
- Projeto Terraplenagem;
- Projeto de Drenagem de Águas Pluviais;
- Projeto de Rede de Água e Esgoto;
- Projeto de estações de tratamento de esgoto ou elevatórias, caso necessário.
- Projeto de Pavimentação
- Memoriais descritivos com explicações técnicas e memórias de cálculo de cada projeto.
Aprovação dos projetos: esses projetos serão analisados e pode haver inúmeras revisões. O processo de aprovação municipal se dará pelos carimbos nas inúmeras vias das plantas entregues e nas declarações de conformidade do projeto com a regulação local.
Aprovação Estadual
Com o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para aprovação do Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitação. Com essa aprovação estadual, o empreendedor retorna à prefeitura para obter o alvará de aprovação do loteamento. Atenção: a divisão dos lotes, as áreas de uso comum e as destinadas aos edifícios públicos descritos no projeto não podem ser alteradas após o projeto ser aprovado.
Aprovação Cartório de Registro de Imóveis
O próximo passo é solicitar, em até 180 dias, o registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, é necessária uma cópia do ato de aprovação do parcelamento do solo e documentação em dia do imóvel, do empreendedor e de todos os proprietários do terreno nos últimos 10 anos. Quando falamos em documentações seriam: documentos pessoais, certidões municipais, certidões estaduais, certidões federais, certidões trabalhistas, cível e criminais, além de certidões dos cartórios de protestos, isso tudo deverá ser tirado nas cidades onde será feito o empreendimento, na cidade onde moram os sócios e nas cidades onde fica a matriz da empresa.
Também será necessário um exemplar do contrato padrão de compra e venda que será utilizado futuramente nas negociações dos lotes.
Caso esteja tudo em ordem, o Cartório enviará a decisão para a prefeitura, que publica edital do pedido de registro resumido e um pequeno desenho da localização da área.
Se não houver nenhuma manifestação contrária, seu registro estará efetivado e todos os espaços livres da área urbana destinadas a construções públicas passam a integrar o domínio do município, e você está pronto para iniciar as obras e vender as unidades.
A dica que damos é contar sempre com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para ter um parecer favorável ao loteamento durante essa etapa.
Início das construções
Com toda a documentação em ordem e o projeto aprovado com o número do RI , a loteadora já pode começar a comercializar os lotes e iniciar as construções privadas e implantar os equipamentos públicos descritos no memorial descritivo.
O empreendedor deve obedecer ao cronograma estabelecido pela prefeitura, tendo liberdade na parte de contratação dos profissionais que irão executar as obras. O prazo máximo será de 4 anos, após isso estará sujeito a caducidade e sansões.
Finalizando as construções, a loteadora deve outorgar a escritura definitiva para os compradores que quitarem seus lotes.
Nos loteamentos de acesso controlado, como é o caso da Reserva da Mata em Ortigueira, é comum a instalação de serviços adicionais, como clube privativo, portaria 24 horas, segurança particular, entre outros.
Pós-venda
Se o empreendedor seguir rigorosamente o projeto aprovado, com contratos claros e objetivos, não haverá nenhum problema com os clientes na etapa de pós-venda.
Em casos de loteamentos de acesso controlado, deve constar no contrato a vinculação obrigatória do cliente à associação de moradores que administrará os serviços de lazer, por exemplo. Essa associação irá definir os direitos, deveres e conduta dos moradores, funcionamento de forma semelhante aos condomínios.
