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Como lotear terrenos e área rural

O processo de desenvolvimento urbano é uma das atividades mais nobres do mercado imobiliário. É a transformação do pasto em lotes, das fazendas em bairros, remodelação do solo rural para fins urbanos como ruas, praças e terrenos que futuramente sustentarão construções.

Exatamente por ser responsável por toda a urbanização, desenvolvimento e ampliação de bairros, os loteamentos requerem muito mais atenção e cumprimento das exigências em comparação aos outros tipos de empreendimentos, o que gera bastante dúvida em relação a como lotear terrenos.

Este artigo procura sanar as dúvidas mais básicas de quem está procurando saber sobre o processo de loteamento. Se você gostaria de entender como funciona o processo de urbanização e como lotear área rural, continue lendo este artigo!

Assuntos que serão tratados aqui:

  • Escolha do terreno
  • Como aprovar um loteamento
  • Início das construções
  • Pós-venda

Escolhendo seu terreno

Todo o cuidado começa nessa etapa, onde a localização deve ser selecionada de acordo com o tipo de público que você pretende atingir. É importante levar em consideração a tendência de crescimento da região, ficando atento a dados fornecidos pelo IBGE e da prefeitura local. Seu loteamento também pode ser de acesso controlado, similar a um condomínio fechado com serviços de portaria, espaços de lazer, clube privativo, etc.

Com o terreno escolhido, é necessário realizar uma análise completa do lote e um levantamento da situação econômica e jurídica dos proprietários e da área. Como a maior parte do terreno disponível para loteamento está em áreas rurais, o proprietário terá um trabalho para transformar toda essa área rural em urbana.

Além disso segue pontos importantes a ser levado em consideração:

  • Topografia do terreno – Se o terreno for muito acidentado você irá ter que gastar muito com terraplanagem e se ele for muito plano sem inclinação nenhuma, você terá que ter galerias pluviais muito profundas, pois terá que fazer uma inclinação, já que o terreno é muito plano, portanto nos 2 extremos o seu custo de obra irá aumentar consideravelmente.

 

  • APP – Deve-se analisar muito bem a questão de lagos, córregos, nascentes, pois você perderá muita área de acordo com cada situação, já que você terá que respeitar os recuos da legislação ambiental.

 

  • Doações e exigências das Prefeituras – Aqui você devera analisar a legislação do município que você irá fazer o loteamento, pois casa prefeitura tem uma legislação específica para largura mínimas de ruas, % de doações de áreas institucionais, exigências de se fazer creches, escolas e praças, enfim tem que se fazer uma analise minuciosa da legislação municipal de fração de solo.

 

  • Análise de concorrência – Também é essencial que se analise os loteamentos que ainda possuem estoque para venda e os loteamentos que estão aprovados, e os valores que eles estão sendo vendidos, o ideal é contratar uma empresa de pesquisa para analisar está concorrência x potencial da cidade.

Como aprovar um loteamento

Antes de começar a estudar a área que será loteada, é primordial que esteja com sua documentação impecável, isto é: o atual proprietário deve ter os documentos que comprovem a posse do imóvel (escritura, contrato de compra e venda, contrato de parceria) registrados na matrícula do cartório de imóveis. Muitos dos processos burocráticos podem ser resolvidos com a ajuda de uma incorporadora, que seja relevante no mercado imobiliário.

Aprovação municipal

Ela é dividida em 4 etapas:

  1. Viabilidade técnica: essencial fazer um levantamento topográfico cadastral para checar tudo que pode interferir diretamente no projeto urbanístico do loteamento; reservas legais, falhas geológicas, barrancos, relevo, linha de transmissão de energia, divisas, entre outros. Depois desse levantamento, pode ser feito um esboço de um possível traçado com ruas e quadras para confirmar a viabilidade financeira do projeto.
  2. Pedido de Diretrizes: esse pedido é feito ao departamento responsável da prefeitura para análise dos servidores técnicos. Eles irão indicar a legislação municipal aplicável, aspectos técnicos que devem ser respeitados, áreas verdes e institucionais e qualquer outra exigência que vá impactar a elaboração do seu projeto.
  3. Elaboração dos projetos: aqui é quando o projeto irá começar. O conhecimento técnico e de legislações é fundamental, pois no Brasil temos a lei do parcelamento do solo urbano, lei nº 6766 de 19/12/79 que explica aspectos relevantes sobre todo o processo, desde o projeto até o registro e vendas. Os projetos mínimos determinados por essa lei:
  • Projeto Urbanístico;
  • Projeto Terraplenagem;
  • Projeto de Drenagem de Águas Pluviais;
  • Projeto de Rede de Água e Esgoto;
  • Projeto de estações de tratamento de esgoto ou elevatórias, caso necessário.
  • Projeto de Pavimentação
  • Memoriais descritivos com explicações técnicas e memórias de cálculo de cada projeto.

4. Aprovação dos projetos: esses projetos serão analisados e pode haver inúmeras revisões. O processo de aprovação municipal se dará pelos carimbos nas inúmeras vias das plantas entregues e nas declarações de conformidade do projeto com a regulação local.

Aprovação Estadual

Com o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para aprovação do Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitação. Com essa aprovação estadual, o empreendedor retorna à prefeitura para obter o alvará de aprovação do loteamento. Atenção: a divisão dos lotes, as áreas de uso comum e as destinadas aos edifícios públicos descritos no projeto não podem ser alteradas após o projeto ser aprovado.

Aprovação Cartório de Registro de Imóveis

O próximo passo é solicitar, em até 180 dias, o registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, é necessária uma cópia do ato de aprovação do parcelamento do solo e documentação em dia do imóvel, do empreendedor e de todos os proprietários do terreno nos últimos 10 anos. Quando falamos em documentações seriam: documentos pessoais, certidões municipais, certidões estaduais, certidões federais, certidões trabalhistas, cível e criminais, além de certidões dos cartórios de protestos, isso tudo deverá ser tirado nas cidades onde será feito o empreendimento, na cidade onde moram os sócios e nas cidades onde fica a matriz da empresa.

Também será necessário um exemplar do contrato padrão de compra e venda que será utilizado futuramente nas negociações dos lotes.

Caso esteja tudo em ordem, o Cartório enviará a decisão para a prefeitura, que publica edital do pedido de registro resumido e um pequeno desenho da localização da área.

Se não houver nenhuma manifestação contrária, seu registro estará efetivado e todos os espaços livres da área urbana destinadas a construções públicas passam a integrar o domínio do município, e você está pronto para iniciar as obras e vender as unidades.

A dica que damos é contar sempre com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para ter um parecer favorável ao loteamento durante essa etapa.

Início das construções

Com toda a documentação em ordem e o projeto aprovado com o número do RI , a loteadora já pode começar a comercializar os lotes e iniciar as construções privadas e implantar os equipamentos públicos descritos no memorial descritivo.

O empreendedor deve obedecer ao cronograma estabelecido pela prefeitura, tendo liberdade na parte de contratação dos profissionais que irão executar as obras. O prazo máximo será de 4 anos, após isso estará sujeito a caducidade e sansões.

Finalizando as construções, a loteadora deve outorgar a escritura definitiva para os compradores que quitarem seus lotes.

Nos loteamentos de acesso controlado, como é o caso da Reserva da Mata em Ortigueira, é comum a instalação de serviços adicionais, como clube privativo, portaria 24 horas, segurança particular, entre outros.

Pós-venda

Se o empreendedor seguir rigorosamente o projeto aprovado, com contratos claros e objetivos, não haverá nenhum problema com os clientes na etapa de pós-venda.

Em casos de loteamentos de acesso controlado, deve constar no contrato a vinculação obrigatória do cliente à associação de moradores que administrará os serviços de lazer, por exemplo. Essa associação irá definir os direitos, deveres e conduta dos moradores, funcionamento de forma semelhante aos condomínios.