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O que é e como funciona Permuta de Terreno para Construção – entenda as vantagens

Tudo sobre permutas de terrenos para construir e ganhar dinheiro.

Se você é dono de um terreno ou até mesmo área rural com planos para lotear e deseja fazer parceria para viabilizar a construção de um empreendimento, este conteúdo é perfeito para entender os processos e tipos de parcerias possíveis que são lucrativas para os envolvidos. Já ouviu sobre a parceria incorporação imobiliária? 

Imagine que você é proprietário de um grande terreno e que de alguma forma precisa gerar negócios com essa área. Alguns podem até pensar eventualmente em vender o terreno, mas na maioria das vezes a transação que melhor vai trazer retornos financeiros é fechar parceria de permuta de terrenos com uma incorporadora de confiança e de reputação no mercado. Você concede o seu terreno para a incorporadora realizar o que mais sabe fazer: viabilizar a construção de um empreendimento rentável e lucrativo. Assim, você que cedeu o terreno em parceria acaba tendo um ganho muito maior no seu terreno do que se vendesse.

O tipo de parceria mais comum entre donos de terrenos e incorporadoras é a permuta física. Mas não se restringe somente a isso. Existe também a permuta financeira. Entenda:

Como funciona a permuta física loteamento

Basicamente, é a mesma situação que citamos no início desta leitura. O dono do terreno entra no negócio cedendo seu terreno e a incorporadora entra com o amplo conhecimento de mercado, desenvolvendo um projeto para a área, responsabilizando-se pelo processo de aprovação legal do empreendimento e pela execução de toda a obra de infraestrutura. Ao final, a incorporadora entrega ao terrenista a quantidade de lotes que fora acordada no contrato de parceria.

Neste caso, o terrenista deverá efetuar a própria venda dos seus lotes. No processo de negociação da parceria de terrenos, várias regras podem ser estipuladas, como a padronização de valores, afinal, lotes que pertencem a incorporadora não podem ter preços muito diferentes aos lotes que pertencem ao parceiro dono do terreno.

Existem diversos tipos de permuta física, tais como: gleba (terreno bruto) por lotes com infraestrutura, terreno por apartamentos, casas, salas comerciais, entre outros. 

Sendo assim, de forma geral, se um investidor, por exemplo, faz uma permuta 60/40 com a incorporadora e fornece um terreno para ser loteado em 100 unidades, ele ficará com 40 lotes, enquanto a incorporadora ficará com 60.

Como funciona permuta de terreno para construir e investir

Como funciona a permuta financeira loteamento

Como o próprio nome diz, na permuta financeira o investidor recebe sua parte do negócio em dinheiro e não na quantia de lotes do empreendimento.

O investidor também entra na parceria com a incorporadora  “cedendo” o terreno. A incorporadora, por sua vez, fica responsável por viabilizar o empreendimento. Ambos os envolvidos no negócio devem aguardar o sucesso das vendas para receber, aos poucos, o pagamento e o lucro.

Este modelo de permuta de terreno é muito interessante para o investidor porque a execução das obras, toda a parte administrativa e todos os processos de venda é de responsabilidade da incorporadora. Assim, o dono do terreno faz parte de um grande projeto – o surgimento de um empreendimento, e vai lucrar com isso, entrando com o terreno e deixando com que a incorporadora faça todo o resto.

E esse tipo de parceria de terrenos gera lucros mesmo?

Sem sombra de dúvidas, sim, a parceria incorporação imobiliária gera bons retornos para o dono do terreno, a depender da localização e mercado local. Quando a incorporadora recebe o pagamento do cliente (à vista ou parcelado), fecha o recebimento daquele mês e paga para o dono do terreno o percentual acordado em contrato, subtraindo o valor do imposto, da comissão de vendas e em alguns casos, uma taxa de administração e marketing.

Entenda: se a proporção definida na parceria for de 60/40 e a incorporadora vende um lote por R$200.000,00, o dono do terreno recebe R$80.000,00 menos os descontos citados.

Como é o cálculo e análise de % entre as partes

Tudo depende de vários fatores. Nenhum projeto de empreendimento é feito ao acaso. Absolutamente tudo é avaliado, até mesmo  para definir o preço de cada lote, que vai refletir nas vendas e nos acordos de parceria.

É preciso estimar aproximadamente quanto vale o terreno onde será feito o empreendimento. Por isso, alguns passos são seguidos:

  1. É feita uma pesquisa de mercado na cidade para estimar o valor que os lotes serão vendidos;
  2. O tamanho do terreno;
  3. O aproveitamento da área de acordo com a prévia do projeto arquitetônico;
  4. A localização do seu terreno, assim como o tamanho da cidade, se há comércio e empreendimentos ao redor;
  5. Dados demográficos e econômicos da cidade, como PIB, setores da economia, entre outros.

Em todos os casos, geralmente quem fica com a maior parte é a incorporadora, pois o custo da infraestrutura é muito alto e sempre maior que o valor do terreno. Sendo assim, o usual é que a divisão fique próxima de 60/40 para loteamentos abertos e 65/35 para loteamentos fechados, por conta do custo adicional das obras das áreas de lazer, muros, entre outros.

Existem também acordos diferenciados nos casos de viabilização de prédios. Devido ao custo da construção de prédio ser maior, o percentual da divisão é muito diferente e fica próximo de 87/13.

Para este tipo de parceria o percentual varia de acordo com o número de andares do prédio, padrão de construção, cidade do empreendimento, entre outros.

A Lotes&Cia está aberta a realizar permutas com proprietários de terrenos. Entre em contato!

Principais vantagens da permuta de terrenos para construção

Maior ganho

Uma das grandes vantagens de fazer permuta com uma incorporadora é que o terreno irá render-lhe um valor bem superior do que se fosse vendê-lo em uma imobiliária. Isto porque, se vender um terreno por alqueires, o valor do m² será muito menor do que se vendê-lo já urbanizado, com lotes menores. Normalmente, consegue-se o dobro de ganho em cima do valor referente à venda direta do terreno.

Além do mais, a redução da taxa Selic e outros atrativos que surgem por parte das políticas do governo, incentivam cada vez o mercado, por isso esse tipo de parceria passa a ser ainda mais interessante.

Economia fiscal

Outra vantagem muito atrativa para o proprietário que realiza a permuta de terreno por meio de uma SPE é o benefício fiscal. Isto porque, na SPE (Sociedade de Propósito Específico – saiba mais no final sobre assuntos jurídicos), por constituir uma empresa imobiliária, ele entra no negócio como pessoa jurídica e, sendo assim, o imposto é de aproximadamente apenas 6,73%. 

Recebimento de Juros 

A permuta pode ser uma opção de investimento que renderá mais do que aplicações comuns de baixo risco. Se a incorporadora recebe em 180 pagamentos, por exemplo, o terrenista vai receber da mesma forma, mas normalmente com juros bem superiores aos da taxa CDI (Certificado de Depósito Interbancário), podendo até dobrar seu ganho financeiro. 

Assuntos jurídicos

Até aqui você percebeu que a permuta de terrenos é um ótimo negócio, especialmente para donos de terrenos que desejam ganhos maiores do que uma simples venda da sua área.

Agora, vamos tratar um pouco sobre o funcionamentos das questões mais burocráticas e jurídicas do assunto.

Entenda a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE)

É a estrutura jurídica mais comum de parceria na permuta de terrenos para construção. Nada mais é que criar uma empresa formada com o objetivo de viabilizar o empreendimento. O terrenista entra no negócio como pessoa física ou como uma pessoa jurídica, integraliza o terreno na SPE, e a incorporadora entra como pessoa jurídica e arca com a aprovação legal, os custos de infraestrutura e a construção. O lucro é distribuído na SPE de acordo com os percentuais definidos. 

O terreno do empreendimento fica registrado no nome da SPE e o terrenista se torna “sócio” do empreendimento, uma vez que ele irá figurar no contrato social. Contudo, é preciso ter muito cuidado e deixar muito claro no contrato quais são as obrigações do terrenista e quais são as obrigações do incorporador, e se for o caso colocá-las até mesmo em um acordo de acionistas. 

Cabe à incorporadora gerenciar todas as etapas do projeto, do início até sua entrega, coordenando todos os serviços próprios ou terceirizados para a empresa. 

Depois que o empreendimento é finalizado e acabam as vendas (ou sobram poucos lotes), a SPE extingue e o negócio acaba. No caso de restar poucos lotes, é feita uma divisão proporcional aos devidos percentuais, antes da extinção da empresa SPE. 

Entenda sobre o contrato de parceria pura e simples

Este formato de parceria não possui personalidade jurídica, não se constituindo como empresa. Todos os deveres e as obrigações de cada parte do negócio são definidos neste contrato de parceria, assim como os devidos percentuais de distribuição de lucros. 

Firmado o acordo e negociado o percentual, a incorporadora executa o loteamento do terreno, viabiliza o empreendimento e distribui os lucros (no caso de permuta financeira) ou os lotes (no caso de permuta física).

O Contrato de Parceria pura e simples, mesmo que não possua previsão legal expressa, é um formato recorrente no mercado e tem sua origem no longínquo Estatuto da Terra. De acordo com o artigo 425 do Código Civil, por ser o Contrato de Parceria um instrumento atípico, vale o pactuado no documento de acordo. 

Em sua essência, a parceria pura e simples não pode ser registrada na matrícula do imóvel, o que pode vir a prejudicar a incorporadora ou até o proprietário do terreno em algum momento. É principalmente por isso que o tipo de acordo legal mais comum em permutas é a constituição de uma SPE.

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